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回暖不等于高潮? 专家把脉上海二手房市场管家婆

发布日期:2019-10-09 04:22   来源:未知   阅读:

  经过长时间的低位盘整,上海二手房市场自今年1月开始止跌回稳。近两个月更是出现成交高峰,同时议价空间下降,房屋持有周期缩短。这股热浪将持续多久?会对新房市场造成怎样的影响?本期《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访了21世纪不动产上海城市公司总经理许广燕、高力国际中国区研究部高级董事邱义昇、贝壳研究院上海分院院长陈泽帅,共同为我们解读。

  许广燕:从成交价格可以看出,市场的主力客户还是“刚需”为主。目前推动市场回暖的主力,基本都是受到2016年“上海325楼市新政”影响,导致当时“被限购”的群体。今年政策已满三年,他们具备了购买条件,压抑的购买欲望集中爆发,直接带来市场成交,并传导给有置换需求的房东群体,激发了又一波成交。

  邱义昇:在经历了年初艰难的两个月之后,由于政策放宽,对住宅销售的预期有所提升,住宅销售正在增长。自2017年下半年以来,政府对住房交易和抵押贷款实施了严格限制,但目前出现了一些放松管制的迹象,一定程度导致了市场需求增加。此外,上海等城市的许多银行降低了首次购房者的抵押贷款利率,也同样导致二手房的需求急速增加。

  陈泽帅:不认同“满足条件的购房者涌入市场,推高二手房量价”的判断。据上海链家成交数据显示,4月二手房成交均价为4.82万元/平米,仍低于2018年全年二手房均价,且4月成交均价与3月基本持平,涨幅仅为0.26%,市场未有明显涨价趋势。上海一季度二手房交易量上升是住房需求的理性回归。上海历年二手住宅年均交易量20万套,月均1.66万套。2018年全年成交16.5万套,远低于二手住宅平均交易水平。2019年一季度二手房成交为5.3万套,3月成交2.6万套,4月成交量较3月稍有回落,全月成交约为2.5万套,照此趋势,2019年全年成交约为22万套,只是回归到上海市的正常交易量水平。

  邱义昇:过去几年内,上海二手房市场约60%的单笔交易金额都在500万元人民币以下,预计2019年也不会相差很大。尽管市场上有财力雄厚的投资者,但大多数买家仍受到严格的预算限制。值得注意的一个特征是,在交易金额变动不大的情况下,2019年房源的交易面积相对更大,说明为了住品质更新更好的房子,购房者更愿意搬到郊区居住。

  陈泽帅:通过贝壳研究院上海分院观察,近4月的市场热点集中在300万以下的低总价房源,成交占比为49.4%,相应该总价段房源价格较3月上涨3.46%,而其他总价段房源因购买力有限,价格涨幅有所下降,尤其是1000万以上的高总价段房源,相较3月价格有所下跌。当下主力购房客群的购买力集中在低总价房源,其他标的市场的需求仍在积累期。

  许广燕:本次回暖,量是有的,但是还不能说是高潮。在长效调控机制作用下,未来也不会出现所谓的“高潮”。

  陈泽帅:从短期看,市场复苏欠缺后劲。楼市资金风险将被持续控制。随着“假离婚降首付、消费贷购房”等漏洞被堵上,期望以透支购买力进入楼市的需求被冻结。贝壳上海站4月流量整体基本回落到2月平均水平。客户浏览粘性降低,线上停留时间缩短,浏览意愿有所下降。线上浏览行为是线下带看和成交的先行指标,浏览量在3月大幅上升后4月有所回落,说明年后积压需求已于3月释放了大部分,而后续需求明显积累有限,未有持续高涨之势。

  二手房市场的井喷现象,对新房市场会有什么影响?是否预示着进入存量房时代?

  许广燕:目前市场的主力客户群体是刚需客户。经过这几年的洗礼,客户群体对于自己的需求已经很成熟了。这部分客户能购买的新房,多集中在外环以外的新的大型居住板块,客户两厢比较,就更青睐于周边配套已经成熟的二手房了。个人认为,上海已经是存量房时代了。

  邱义昇:随着过去几年土地成本的飙升,新房的价格对于普通购房者来说是难以承受的。管家婆,从开发商的角度来看,随着土地成本的上升,降价刺激需求的空间也有限。所以即使有政府的刺激措施,我们预计住宅预售增长将继续放缓,需求将更多地集中在二手房上。

  陈泽帅:今年上海仍有大量新房供应。2018年上海市75%的新房供应量在外环外,2019年预计供应结构不会发生改变。同时新房预售限价制度没有松动预期,5月后将有2019年新拿到预售证的新房上市,此举将稀释部分外环外的二手房交易。同时充足的供应量也将削弱低总价二手房的涨势,给未来进入市场的客户理性的选择机会。

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